Экспертный центр (девелопмент)

Объекты недвижимости являются основой экономического развития страны. Значимая роль объектов недвижимости объясняется тем, что от ее качества и соответствия современным стандартам зависит качество жизни населения, эффективность производственных, социальных и инвестиционных процессов.

Успешная реализация инвестиционных проектов в сфере недвижимости является конечной и основной целью любого гражданского общества. Общественные институты, физические и юридические лица стремятся к надлежащему и безопасному функционированию объектов недвижимости, это возможно при четко отлаженных процессах планирования, реализации, контроля и функционирования логистических цепочек по созданию объектов недвижимости. Эффективное управление инвестиционными проектами в данной сфере является одной из наиболее острых и актуальных задач для государства в условиях рыночной экономики.

Однако отсутствие адекватных регуляторных механизмов для формирования добросовестных логистических цепей поставок, жажда наживы и коррупция в сфере девелопмента приводит к созданию и функционированию опасных для жизни и здоровья объектов недвижимости. Особо стоит отметить важный аспект потенциального «некачества»: отсутствие в государственном контроле при приемке объектов аккредитованных в установленном порядке (по международному стандарту 17025) лиц.

Специалисты JLL рассчитали показатель прозрачности рынков недвижимости 100 стран и 158 городов путем анализа 186 факторов, сгруппированных по шести категориям: индикаторы доходности инвестиций, фундаментальные показатели рынка, корпоративное управление в публичных компаниях, регуляторные и юридические аспекты, процесс заключения сделок, экологическая устойчивость. Глобальный рынок недвижимости постепенно становится более прозрачным: согласно данным JLL, в 85% исследуемых странах показатель улучшился по сравнению с 2016 годом. Для сравнения, предыдущий анализ выявил позитивную динамику менее чем в 70% странах-участниках. При этом прогресс идет достаточно медленно: в среднем показатель прозрачности улучшился за последние два года на 2,4%, что в целом соответствует динамике индикатора на протяжении последних лет. В то же время требования бизнеса и общества в целом к прозрачности процессов постоянно растут, и индустрия повышает планку ожиданий в части прозрачности. Лидерами рейтинга GRETI 2018 и топ-3 стран с высокой прозрачностью стали представители англосферы: Великобритания, Австралия и США. Россия по итогам рейтинга 2018 года поднялась на две строчки и заняла 38-е место. Эксперты JLL отмечают прогресс страны в фундаментальных показателях и индикаторах инвестиционного рынка, что, однако, сдерживается недостаточной прозрачностью нормативно-правовой системы, транзакционного процесса и экологической устойчивости.

По мнению экспертов JLL, прорыв в прозрачности рынков недвижимости должны обеспечить технологии. Развитие блокчейна, брокерских приложений и открытых данных может стимулировать переход полупрозрачных рынков к полной прозрачности. Согласно исследованию J’son & Partners Consulting «Исследования мирового рынка облачных платформ Интернета вещей для строительного сектора и перспектив их использования в России» строительство – вторая по размеру отрасль экономики в мире, которая при этом характеризуется самым низким уровнем инвестиций в технологическое развитие и самым высоким уровнем отходов. Это одна из отраслей, куда цифровизация пришла с большим запозданием. Одновременно, это вторая отрасль по объему генерируемых данных и один из худших секторов по извлечению выгоды из массивов информации (95% проектных данных либо не сохраняются, либо не собираются вообще). Ядром цифровой трансформации строительства являются BIM (Building Information Modeling). BIM представляет собой набор технологий, процессов, ПО и инструментов для совместного проектирования, координации строительных работ, прототипирования строительных объектов и моделирования процесса строительства зданий и сооружений на протяжении всего жизненного цикла строительного объекта. Цифровизация позволит рассматривать инвестиционные проекты как сложные взаимосвязанные логистические системы для исследования их свойств на фазе проектирования. Современные информационные технологии связывают звенья цепи поставок в цифровой клон системы и обеспечивают менеджмент проекта по расписанию, срокам, финансированию и любым другим необходимым фильтрам. Отметим также, что Relex — первая инвестиционная платформа, использующая криптовалюту для обеспечения прозрачности, подотчетности и неизменности инвестиционных возможностей для развития недвижимости, которые в противном случае считались бы слишком рискованными или непрозрачными. Помещая транзакции в блокчейн, управление инвестиционными проектами в сфере недвижимости меняется, чтобы соответствовать сложностям современной глобальной экономики: средства легко отслеживаются, сохраняя конфиденциальность инвесторов, проблемы с бумагами уменьшаются за счет их модернизации до смарт-контрактов, а капитал инвестора обеспечен через договорные соглашения на блокчейн.

По оценкам экспертов, переход на BIM-технологии и блокчейн в сфере строительства, несмотря на их высокую стоимость, состоится в ближайшие годы: «Вопрос в том, когда мы сможем «описать» существующие города и в это информационное пространство встраивать новые проектируемые объекты для последующего их анализа учета. Это непростая задача и вопрос ближайших 10-20 лет. Даже если отдельно взятые объекты строительства начнут разрабатывать с помощью BIM-технологий – вся отрасль почувствует позитивные изменения. Сейчас в России BIM-технологии используют около 20% предприятий. Это прогресс: в 2002 году доля таких компаний составляла 1-2%», – отмечает заместитель директора компании «Renga Software» Максим Нечипоренко. Основная сложностью использования BIM технологий является необходимость организационных изменений, связанных с внедрением таких инноваций. Обе стороны должны проводить реинжиниринг бизнес-процессов, повышать квалификацию сотрудников, выстраивать коммуникации на новом уровне. Это длительный и напряженный процесс, неизбежный при происходящей трансформации отрасли», — комментирует руководитель группы информационного моделирования компании «Setl City» Алексей Кушнир. Формирование и утверждение законодательной базы ускорит переход строительных компаний на новый уровень.

Сложившиеся тенденции и участившиеся техногенные происшествия (авария на Саяно-Шушенской ГЭС, происшествия в развлекательном клубе «Хромая лошадь» и ТРЦ «Зимняя вишня») требуют от заказчиков инвестиционных проектов в сфере недвижимости (в том числе государства) осуществлять постоянный поиск дополнительных мер и возможностей подтверждения соответствия нормам безопасности и пригодности, включая успешные зарубежные практики. Проблема эффективности логистического взаимодействия предприятий и государственных институтов сфере строительства требует изучения и создания эффективных управленческих решений.

Оптимальным может быть решение создания независимого экспертного центра в области строительства со следующими видами деятельности:

• контроль ЕРСМ-контракторов. Контракт ЕРСМ (Engineering, Procurement, Construction) Management) или интегрированный контракт обязывает контрактора не только на выполнение работ по инжинирингу (Engineering), материально-техническому обеспечению (Procurement) и строительству (Construction), но и на оказание услуг по управлению строительством. Интегрированные контракты подписываются на выполнение не отдельных работ или услуг, и даже не совокупности работ и услуг, а на реализацию целых стадий инвестиционно-строительного проекта, завершающихся созданием целостных результатов, имеющих самостоятельную значимость, в первую очередь, созданием самого инвестиционно-строительного объекта;
• оценка качества строительных объектов и материалов по международным стандартам ведения деятельности (ИСО 17025, ИСО 9001, ИСО 21500);
• оценка качества строительных объектов и материалов по международным стандартам ведения деятельности (ИСО 17025, ИСО 9001, ИСО 21500) в крупных международных проектах;
• услуги по сертификации и декларированию для строительного рынка, автоматизация бизнес-процессов.